부동산을 거래하면서 상대방이 계약서에 실제보다 낮은 금액을 적자고 제안하는 경우가 있다. 세금을 줄일 수 있다는 이유를 대지만, 부동산변호사가 보기에 이런 계약서는 양쪽 모두에게 여러 위험을 남긴다. 당장의 이익보다 나중에 생길 불이익이 훨씬 클 수 있기 때문이다. 이 글은 계약서 금액을 축소해 적었을 때 생기는 문제를 정리한다.
부동산 거래를 하면 실제 거래 가격을 관할 관청에 신고해야 한다. 이때 실제보다 낮은 금액으로 신고하면 거짓 신고가 되어 제재를 받을 수 있다. 매도인과 매수인, 거래를 중개한 사람 모두가 책임을 질 수 있다.
매도인 입장에서는 양도소득세를 줄이려는 목적이 흔하다. 그러나 거짓 신고가 드러나면 덜 낸 세금은 물론 가산세까지 추징되고, 경우에 따라 세금 관련 비과세나 감면 혜택도 받지 못하게 될 수 있다.
매수인 입장에서도 손해가 따른다. 계약서에 낮은 금액이 적히면 그것이 매수인의 취득 가액이 되어, 나중에 그 부동산을 팔 때 차익이 크게 계산된다. 지금 아낀 취득세보다 나중에 낼 양도소득세가 더 커질 수 있다.
분쟁이 생기면 문제가 더 커진다. 계약이 해제되거나 하자가 발견되어 손해배상을 청구할 때, 계약서의 금액과 실제로 오간 금액이 다르면 어떤 금액을 기준으로 할지를 두고 다툼이 생긴다.
실제 금액을 입증하기도 어렵다. 실제로 더 많은 돈을 주었다고 주장하려면 이체 기록이나 별도의 약정서가 있어야 하는데, 이런 자료는 동시에 거짓 신고를 스스로 입증하는 자료가 되기도 한다.
그래서 실제 합의한 금액을 적은 별도의 약정서를 함께 쓰는 경우가 있다. 이런 이면 약정 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 그것을 근거로 권리를 주장하는 과정에서 신고 위반 사실이 드러나는 구조가 된다.
반대로 실제보다 높은 금액을 적는 경우도 있다. 매수인이 담보 가치를 높게 평가받으려는 목적으로 쓰이는데, 이 역시 거짓 신고이고 다른 법적 문제로 번질 수 있다.
중개사가 이런 계약서 작성을 권했다면 중개사에게도 책임이 생긴다. 다만 중개사의 권유가 있었다고 해서 당사자의 책임이 사라지는 것은 아니다.
나중에 그 부동산이 경매나 수용 같은 절차에 들어가는 경우에도 문제가 생긴다. 계약서상 금액이 낮게 적혀 있으면 보상이나 배당 과정에서 불리한 판단을 받을 수 있다.
상속이나 증여 과정에서 과거 거래 가격이 쟁점이 되는 경우도 있다. 오래전에 축소 기재한 계약서가 가족 사이의 다툼에서 엉뚱한 기준이 되어 혼란을 키우기도 한다.
이미 축소 기재한 계약서로 거래를 마쳤다면 어떻게 해야 할까. 신고 내용을 스스로 바로잡는 방법을 검토할 수 있으며, 자진해서 정정하면 제재가 줄어드는 경우가 있다. 다만 구체적인 처리는 사안마다 다르므로 신중하게 판단해야 한다.
상대방이 축소 기재를 강하게 요구한다면 거래 자체를 다시 생각해 보는 것이 좋다. 그런 제안을 하는 상대방이라면 다른 부분에서도 투명하지 않을 가능성이 있다.
계약 단계에서 실제 금액을 그대로 적고, 대금 지급도 계좌 이체로 기록을 남기는 것이 가장 안전하다. 기록이 투명할수록 나중에 생길 수 있는 다툼에서 자신을 지킬 수 있다.
금액 축소 기재는 매수인의 대출 심사나 이후 처분 계획에도 영향을 준다. 계약서에 적힌 금액이 실제와 다르면 나중에 그 부동산의 가치를 설명할 때 혼란이 생긴다.
중개 수수료 계산에도 영향이 있다. 계약서상 금액을 기준으로 수수료를 정했다면 실제 거래 금액과 달라 중개사와의 정산에서 다툼이 생길 수 있다.
거짓 신고는 거래 당사자 한쪽만의 문제가 아니다. 상대방이 제안했더라도 함께 서명했다면 책임을 나누어 지게 되므로, 제안을 받는 순간 분명하게 거절하는 것이 좋다.
과거에 축소 기재로 거래한 부동산을 다시 팔 때 문제가 드러나는 경우가 많다. 취득 당시 금액과 실제 지급 금액의 차이를 설명해야 하는 상황이 되면 과거의 거짓 신고가 함께 드러난다.
가족 사이의 거래라면 더 조심해야 한다. 가족끼리 낮은 금액으로 거래하면 증여로 의심받기 쉽고, 축소 기재까지 겹치면 세무상 불이익이 커질 수 있다.
계약서와 실제 금액이 다른 상태에서 매수인이 대금 일부를 현금으로 건넸다면 그 사실을 입증하기가 더욱 어렵다. 대금은 반드시 계좌로 주고받아 흐름을 남겨야 한다.
세무 당국은 거래 신고 자료와 금융 자료를 대조해 신고가 정확한지 확인한다. 실제 금액과 다른 신고는 시간이 지나도 드러날 가능성이 있다는 점을 알아 두어야 한다.
부동산변호사와 함께 계약서 초안을 검토하면 금액뿐 아니라 특약과 대금 지급 조건까지 함께 점검할 수 있다.
이미 축소 기재로 거래한 사실이 있다면 혼자 고민하기보다 상황을 정확히 정리해 대응 방향을 정하는 것이 좋다. 시간이 지날수록 바로잡기 어려워진다.
실제 거래 금액을 기록으로 남기는 습관은 세금뿐 아니라 이후 분쟁에서도 자신을 지키는 가장 기본적인 방법이다.
계약서를 쓰기 전에 실제 금액을 그대로 적는다는 원칙을 상대방과 분명히 확인해 두면 불필요한 제안을 받지 않을 수 있다.
작은 이익을 위해 계약서 숫자를 바꾸면 그 숫자가 수년 동안 따라다닌다는 점을 기억해야 한다.
결국 정확한 계약서는 거래 당사자 모두를 보호하는 가장 기본적인 장치다.