마음에 드는 땅을 찾아 계약금까지 냈는데 알고 보니 토지거래허가구역이었다면, 그 계약은 어떻게 될까. 부동산전문변호사가 이런 상담에서 가장 먼저 짚는 것은 허가를 받기 전의 계약이 바로 무효가 되는 것은 아니라는 점이다. 허가를 받으면 유효해지고, 받지 못하면 무효로 확정되는 특별한 상태에 놓인다. 이 글은 허가구역 안 토지 거래의 법적 구조와 주의할 점을 정리한다.
토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오를 우려가 있는 지역에서 거래를 관리하기 위해 지정된다. 이 구역 안에서 일정 규모 이상의 토지를 사고팔려면 관할 관청의 허가를 받아야 한다.
허가를 받지 않고 맺은 계약은 효력이 생기지 않는다. 다만 법원은 허가를 받기 전의 계약을 처음부터 완전히 무효로 보지 않고, 허가를 받으면 소급해 유효가 되는 유동적 무효 상태로 본다.
이 상태에서는 매수인도 매도인도 소유권 이전이나 대금 지급을 청구할 수 없다. 계약의 내용을 실행할 수 없는 상태이기 때문이다.
대신 양쪽은 허가를 받기 위해 서로 협력할 의무를 진다. 매도인이 허가 신청에 필요한 서류를 주지 않거나 협력을 거부하면 매수인은 협력을 요구하는 소송을 할 수 있다.
허가가 나오지 않으면 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이때 이미 낸 계약금은 부당이득으로 돌려받을 수 있다.
허가 전이라도 계약금을 이용한 해제는 가능하다는 것이 법원의 입장이다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있다.
한쪽이 협력하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝힌 경우에도 계약이 확정적으로 무효가 될 수 있다. 이 경우 협력을 거부한 쪽에 손해배상 책임이 문제 될 수 있다.
허가를 받으려면 매수인이 일정한 자격과 이용 목적을 갖추어야 한다. 실제로 농사를 짓거나 주거, 사업용으로 쓰겠다는 목적이 분명해야 하며, 단순한 투자 목적으로는 허가를 받기 어렵다.
허가를 받은 뒤에는 정해진 목적대로 토지를 이용할 의무가 생긴다. 이를 지키지 않으면 이행 명령이나 제재가 따를 수 있다.
허가를 피하려고 계약 형식을 바꾸는 경우가 있다. 매매를 증여나 다른 거래로 꾸미거나, 허가 대상 규모보다 작게 나누어 거래하는 방식이다. 이런 거래는 효력이 부정되고 형사 처벌까지 받을 수 있어 위험하다.
허가구역 지정이 해제되면 사정이 달라진다. 유동적 무효 상태였던 계약은 지정 해제와 함께 허가가 필요 없게 되어 유효해지는 것이 일반적이다.
허가구역인지 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 한다. 토지이용계획 확인을 통해 지정 여부를 알 수 있으며, 중개사의 설명만 믿지 말고 직접 확인하는 습관이 필요하다.
계약서를 쓸 때는 허가를 전제로 한 조항을 넣어 두는 것이 좋다. 허가 신청 기한과 서류 제공 의무, 불허가 시 계약금 반환 방법을 정해 두면 이후 다툼을 줄일 수 있다.
허가구역 지정 여부는 시기에 따라 바뀐다. 계약 당시에는 지정되지 않았다가 이후 지정된 경우나, 그 반대의 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지는 계약 시점과 지정 시점을 함께 따져야 한다.
허가 대상 면적에 해당하는지도 확인해야 한다. 허가구역 안이라도 일정 면적 이하의 거래는 허가가 필요 없는 경우가 있어, 토지의 면적과 용도 지역을 함께 확인하는 것이 출발점이다.
허가 신청을 했는데 처리가 지연되는 경우도 있다. 이때 매도인이 다른 사람과 이중으로 계약하려 한다면 처분을 막는 보전처분을 검토할 수 있는지 함께 따져 보아야 한다.
허가 신청서에 적는 이용 목적은 이후 의무로 이어진다. 실제로 지킬 수 없는 목적을 적어 허가를 받으면 나중에 제재를 받을 수 있으므로 현실적인 계획을 적어야 한다.
공유 지분을 거래하거나 여러 필지를 함께 거래하는 경우에는 허가 판단이 더 복잡해진다. 필지마다 지정 여부와 면적을 따로 확인하고 전체 거래 구조를 점검해야 한다.
허가구역 지정 사실은 등기부에 나타나지 않는 경우가 많다. 그래서 등기부만 보고 계약을 서두르면 지정 사실을 놓치기 쉬우므로 토지 이용 계획을 따로 확인하는 습관이 필요하다.
허가가 필요한 거래인데도 허가 없이 잔금과 등기를 마친 것처럼 꾸민 경우라면 이후 거래 전체의 효력이 문제 될 수 있다. 이런 거래에 관여하지 않는 것이 가장 안전하다.
부동산전문변호사와 함께 허가 요건과 계약 조항을 미리 점검하면 허가가 나지 않았을 때의 손실을 최소화할 수 있다.
허가구역 안의 토지를 상속이나 경매로 취득하는 경우는 일반 매매와 다르게 다뤄질 수 있다. 취득 원인에 따라 허가가 필요 없는 경우가 있으므로 확인해 보아야 한다.
허가 신청 과정에서 필요한 서류가 많고 심사에 시간이 걸린다. 잔금 일정과 이사 계획을 허가 일정에 맞추어 여유 있게 잡아 두는 것이 좋다.
중개사를 통해 거래한다면 허가구역 여부와 허가 요건을 중개대상물 확인 설명서에 정확히 기재하도록 요청하자. 설명이 부족했다면 이후 책임을 따지는 근거가 된다.
허가와 관련된 공문과 처리 경과는 모두 보관해 두자. 계약이 무효가 되었을 때 계약금 반환이나 손해배상을 다투는 근거가 된다.
이미 계약을 맺은 상태라면 현재 허가 신청이 어디까지 진행되었는지, 상대방이 협력하고 있는지부터 확인하자.
허가구역의 토지는 매력적인 조건으로 보이더라도 거래 구조가 복잡하다는 점을 기억해야 한다.
결국 허가구역 거래의 핵심은 허가를 받을 수 있는 거래인지 계약 전에 따져 보는 데 있다.